Krótki przewodnik
Spis treści
W naszej niniejszej publikacji omawiamy proces zakupu nieruchomości od strony prawnej wskazując mechanizmy gwarantujące bezpieczeństwo transakcji i obszary wsparcia prawnego na wszystkich etapach zakupu:
- Potrzebne dokumenty do zakupu nieruchomości w Hiszpanii
- Potencjalne ryzyka prawne związane z zakupem nieruchomości
- Rola adwokata w procesie zakupu
- Proces zakupu od strony prawnej
- Co to jest umowa przedwstępna i dlaczego jest ważna?
- Jak przebiega procedura notarialna przy finalizacji transakcji zakupu nieruchomości?
- Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umów z agencjami nieruchomości?
- Jak wygląda problem tzw. ocupas i jak można się przed nim chronić?
- W jaki sposób adwokat może pomóc po zakupie nieruchomości?
- Czy zakup nieruchomości może być podstawą zmiany rezydencji podatkowej?
1. Potrzebne dokumenty
Podstawowym dokumentem jest NIE (“NÚMERO DE IDENTIDAD DE EXTRANJERO”), który jest osobistym, niepowtarzalnym i ekskluzywnym numerem nadawany w celach identyfikacyjnych cudzoziemcom związanym z Hiszpanią ze względu na swoje interesy gospodarcze, zawodowe lub społeczne.
Numer NIE służy także jako identyfikator podatkowy i jest wymagany przy wszelkiego rodzaju transakcjach w Hiszpanii.
Dodatkowo konieczny będzie paszport albo dowód osobisty potwierdzający tożsamość kupujących, a w przypadku spółek, dokumenty spółki.
Do założenia konta bankowego, które może być wymagane przy transakcji, a na pewno ułatwi później opłacanie podatków i opłat, bank może wymagać dodatkowych dokumentów.
Ponadto wymóg dodatkowych dokumentów może zależeć od rodzaju finansowania. Pamiętajmy, że Hiszpania jest w Unii Europejskiej i ma wdrożone europejskie standardy w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy, dlatego organy podatkowe mogą żądać wyjaśnienia i przedstawienia dokumentów potwierdzających źródło pochodzenia pieniędzy wykorzystywanych do zakupu.
W przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym, dodatkowo będą konieczne dokumenty w zakresie zatrudnienia, działalności gospodarczej czy osiąganego dochodu oraz inne ewentualne dokumenty wymagane przez bank.
2. Potencjalne ryzyka prawne
Zakup nieruchomości w obcym kraju wiąże się z wieloma ryzykami.
Trzeba pamiętać, że hiszpański system prawny jest inny od polskiego, a Hiszpania to kraj złożony ze wspólnot autonomicznych mających w wielu obszarach dużą autonomię i bardzo wiele regulacji uchwalanych jest na szczeblu lokalnym.
Wśród podstawowych ryzyk prawnych związanych z zakupem nieruchomości możemy wymienić:
- problemy ze stanem prawnym nieruchomości,
- obciążenia nieruchomości,
- błędy w dokumentacji,
- klauzule umowne niekorzystne dla kupującego,
- brak możliwości realizacji celu inwestycji czy zaplanowanego sposobu wykorzystania nieruchomości oraz ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, w tym przykładowo brak możliwości wykorzystania nieruchomości do wynajmu czasowego czy turystycznego czy też dodatkowe wymogi w tym zakresie,
- ukryte opłaty,
- zaplanowane zmiany czy inne czynniki mogące wpłynąć na wartość inwestycji,
- ryzyka podatkowe, w tym potencjalne dodatkowe zobowiązania w tym zakresie.
3. Rola adwokata w procesie zakupu
Adwokat hiszpański jest kluczowym partnerem kupującego przy transakcji.
W przeciwieństwie do agenta nieruchomosci, którego celem jest finalizacja transakcji (od tego zależy jego wynagrodzenie) oraz notariusza, który jest urzędnikiem państwowym dbającym o to, aby transakcja była ważna pod względem formalnym, tylko niezależny adwokat gwarantuje bezpieczeństwo i chroni interes klienta w procesie zakupu.
Pamietajmy, że tylko niezależny adwokat nie ma faktycznego interesu w finalizacji transakcji (jego wynagrodzenie od tego nie zależy), a jego rola dotyczy zabezpeczenia interesu klienta, którym w niektórych przypadkach może być odstąpienie od zakupu danej nieruchomości.
W procesie zakupu nieruchomości hiszpański adwokat realizuje czynności ustalone z klientem, w tym między innymi:
- pomaga w uzyskaniu numeru NIE,
- weryfikuje wszystkie dokumenty,
- dokładnie sprawdza stan prawny nieruchomości,
- przeprowadza badanie due diligence, audyt prawny nieruchomości, którego celem jest identyfikacji ewentualnych problemów czy wad prawnych oraz ryzyk związanych z zakupem,
- przygotowuje i negocjuje warunki umów w całym procesie zakupowym: od umów z agencją nieruchomości, umów rezerwacyjnych, poprzez umowy przedwstępne, aż po finalną umowę przenoszącą własność,
- pomaga w założeniu rachunku bankowego oraz w spełnieniu innych wymogów koniecznych do zakupu nieruchomości.
4. Proces zakupu nieruchomości od strony prawnej
W procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii możemy spotkać się z szeregiem dokumentów i umów, które mogą mieć różne skutki prawne na gruncie prawa hiszpańskiego.
W obrocie możemy spotkać się z różnymi figurami prawnymi, ale najpopularniejszy model sprzedaży-zakupu nieruchomości opiera się w głównej mierze na dwóch podstawowych umowach:
- umowie przedwstępnej zwanej “CONTRATO DE ARRAS”
- i następnie zawarciem notarialnej umowy kupna-sprzedaży zwanej “CONTRATO DE COMPRAVENTA”.
Klauzule w tych umowach są bardzo różne, dlatego warto dokładnie przeanalizować ich zapisy i skonsultować je z hiszpańskim adwokatem.
5. Jak przebiega procedura notarialna przy finalizacji transakcji zakupu nieruchomości?
Procedura notarialna w Hiszpanii jest kluczowym etapem finalizacji transakcji.
Notariusz sporządza akt notarialny, który potwierdza zgodność umowy z obowiązującym prawem. W trakcie spotkania notarialnego obie strony (kupujący i sprzedający) podpisują dokument, a notariusz sprawdza tożsamość uczestników oraz autentyczność dokumentów.
Po podpisaniu aktu notarialnego, dokument trafia do rejestru własności (podobnego jak polskie księgi wieczyste), co finalizuje proces przeniesienia własności.
Akt notarialny sporządzany jest w jednym z języków oficialnych Hiszpanii, głównie po hiszpańsku. Jeżeli jedna ze stron nie włada hiszpańskim, może być konieczna obecność tłumacza przysięgłego lub asysta adwokata hiszpańskiego reprezentującego klienta.
6. Co to jest umowa przedwstępna i dlaczego jest ważna?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w przyszłości.
Jest ona ważna, ponieważ:
- określa warunki transakcji, w tym cenę, terminy płatności oraz ewentualne kary na wypadek odstąpienia od umowy;
- stanowi zabezpieczenie dla obu stron na wypadek odstąpienia od umowy przez jedną ze stron;
- daje czas i umożliwia sfinalizowanie wszystkich niezbędnych formalności, skompletowanie potrzebnych dokumentów oraz uzyskanie finansowania przed podpisaniem aktu notarialnego.
W przypadku umowy przedwstępnej “CONTRATO DE ARRAS” możemy mieć do czynienia z trzema jej typami “ARRAS CONFIRMATORIAS”, “ARRAS PENALES” lub “ARRAS PENITENCIALES”, które różnią się między innymi w zakresie możliwości odstąpienia od umowy, skutków takiego odstąpienia oraz odpowiedzialności odstępującego.
I tak, przykładowo, w przypadku najczęściej spotykanych “ARRAS PENITENCIALES”, mamy do czynienia z zadatkiem jako zabezpieczeniem wykonania umowy przyrzeczonej zastrzeganym na wypadek odstąpienia od jej zwarcia przez jedną ze stron. Jeżeli stroną odstępującą jest kupujący, traci on wówczas wpłacony zadatek, a jeżeli odstępuje sprzedający – ma on obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
7. Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umów z agencjami nieruchomości?
W Hiszpanii nie ma szczególnych wymogów dla pośredników nieruchomości, za wyjątkiem wspólnoty Walencji, Katalonii i Balearów, gdzie konieczny jest wpis na listę agentów nieruchomości i spełnienie określonych wymogów.
W innych regionach wpis na listę agentów jest dobrowolny.
Z tego też powodu trzeba zwrócić szczególną uwagę na umowy zawierane z agencjami nieruchomości, stosowane przez nich zapisy czy klauzule są bardzo różne i warto przeanalizować również ten aspekt w procesie zakupu nieruchomości, aby nie być narażonym chociażby na konieczność zapłaty prowizji czy innych opłat w przypadku odstąpienia od umowy z uwagi na wady nieruchomości.
8. Jak wygląda problem tzw. ocupas i jak można się przed nim chronić?
Bardzo głośny medialnie problem tzw. ocupas, dotyczy nielegalnego zajmowania nieruchomości pod nieobecność właściciela. Skala tego problemu zależy od lokalizacji i na pewno jest większa w dużych miastach, gdzie dostęp do mieszkań jest utrudniony.
Aby zapobiec nielegalnemu zajęciu nieruchomości, warto zastanowić się nad jej ochroną, można zamontować alarm czy monitoring, a także warto rozważyć wykupienie stosownego ubezpieczenia, które chociażby w części pokryje koszty związane z nielegalnym zajęciem i wykorzystywaniem nieruchomości.
W przypadku nielegalnego zajęcia nieruchomości, warto niezłocznie skontaktować się z adwokatem, wówczas omawiamy możliwe strategie działania, pomagamy klientom w prowadzeniu rozmów i negocjacji z osobami zajmującymi nieruchomość, a w ostateczności reprezentujemy klientów w postępowaniach sądowych przeciwko okupującym.
Warto dobrze przygotować strategię prawną, aby nie narazić się na nielegalne działania.
9. Czy zakup nieruchomości może być podstawą zmiany rezydencji podatkowej?
Nie tyle sam zakup nieruchomości może mieć skutki w zakresie zmiany rezydencji podatkowej na hiszpańską, co sposób korzystania z niej i przede wszystkim model oraz długość przebywania w Hiszpanii.
Przykładowo jednym z determinantów posiadania hiszpańskiej rezydencji podatkowej jest przebywanie na terenie Hiszpanii przez więcej niż 183 dni w roku, choć to nie jedyny czynnik, który skutkuje hiszpańską rezydencję podatkową i który trzeba brać pod uwagę przy jej ustalaniu.
Pamiętajmy, że Hiszpania jest krajem o dużych obciążeniach podatkowych, a bycie hiszpańskim rezydentem podatkowym skutkuje tym, że musimy zadeklarować i rozliczyć wszystkie dochody uzyskane na świecie w Hiszpanii.
Z tego też powodu w ramach naszego doradztwa analizujemy z klientami także skutki, ryzyka i działania w kontekście rezydencji podatkowej i obowiązków podatkowych. Trzeba o tym pamiętać, aby w przyszłości nie być zaskoczonym przez hiszpańskie organy podatkowe.
10. W jaki sposób jako adwokaci możemy pomóc po zakupie nieruchomości?
Po zakupie nieruchomości w przypadku sporów czy komplikacji możemy reprezentować klienta, przygotować odpowiednią strategię prawną, poprowadzić negocjacje czy wystąpić z roszczeniem na drogę sądową.
W przypadku komercjalizacji czy najmu możemy pomóc w całym procesie, w tym w zakresie uzyskania stosownych dokumentów czy przygotowania umów.
Możemy pomóc także w zarządzaniu nieruchomością, w tym w kontaktach z wynajmującymi czy wspólnotą mieszkaniową; w tym zakresie klienci mogą udzielić nam pełnomocnictwa do prowadzenia spraw związanych ze swoją nieruchomością.
Ważnym obszarem są także kwestie spadkowe, posiadając nieruchomość czy majątek w Hiszpanii warto skonsultować się z hiszpańskim adwokatem i przygotować z nim odpowiednio plan dziedziczenia i dokumenty ułatwiając spadkobiercom późniejsze poprowadzenie spraw spadkowych.
Zapraszamy do kontaktu
Od ponad 10 lat nasza kancelaria doradza na hiszpańskim rynku nieruchomości gwarantując bezpieczeństwo i chroniąc interesy klientów oraz zarządza nieruchomościami i aktywami klientów w Hiszpanii.
Zapraszamy do kontaktu i współpracy.